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從1998年至今，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的看法，是經(jīng)過(guò)20年的波折和疑拒，逐漸建立起了一些房?jī)r(jià)單邊上漲的信念。甚至每有大政方針，人們總是用有沒(méi)有炒房機(jī)會(huì)的角度來(lái)解讀。眾人皆知美之為美，斯惡矣！隨著抑制樓市泡沫的組合拳不斷加強(qiáng)，炒房盛宴大致結(jié)束，繼續(xù)炒房思維既無(wú)趣且無(wú)益。

如何看待中國(guó)的絕對(duì)房?jī)r(jià)？已經(jīng)不低了。盡管中國(guó)有聚斂?jī)?chǔ)蓄率高、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)快、人地矛盾大等因素，但房?jī)r(jià)貴是不爭(zhēng)的事實(shí)。在京滬一線城市房?jī)r(jià)滯漲時(shí)，炒房客將眼光轉(zhuǎn)向了絕對(duì)房?jī)r(jià)不高的三四線城市，甚至不少銀行也希望將個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局在地縣。這種期待可能是徒勞的。一線城市的房?jī)r(jià)是標(biāo)桿也是榜樣，如果榜樣難以光彩照人，那么小縣城炒房風(fēng)氣轉(zhuǎn)向只是遲早問(wèn)題。何況嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，去庫(kù)存化遲緩的區(qū)域恰恰是在三四線。

如何看待中國(guó)的相對(duì)房?jī)r(jià)？我在去年于《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的分析地產(chǎn)泡沫的長(zhǎng)文中指出，一線房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了。中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%，以京滬為例，300萬(wàn)元一套的住宅已十分罕見，假定其每年漲5%便是15萬(wàn)元，這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了京滬中等以上收入白領(lǐng)的月薪。每平米動(dòng)輒10萬(wàn)以上的所謂豪宅區(qū)，小區(qū)內(nèi)往往遍地都是胡亂停放的電動(dòng)車、自行車、老年代步車，這種高房?jī)r(jià)下極其廉價(jià)的出行方式畸形地結(jié)合，鮮明折射了泡沫特征。

如何看待中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段？未來(lái)房地產(chǎn)可能也是穩(wěn)中趨緩。盡管中國(guó)城市化率仍然不高，仍有7億農(nóng)民，但涉及三農(nóng)的政策基調(diào)難以發(fā)生劇變，加之保障房建設(shè)的巨大力度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從總體供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩。即便買房機(jī)會(huì)仍存，也是局部市場(chǎng)和特定物業(yè)的機(jī)會(huì)。例如一線城市核心區(qū)域的機(jī)會(huì)，以及人均住宅、商業(yè)和物流面積尚未飽和的少數(shù)城市的機(jī)會(huì)。在中國(guó)大地隨手買套房都賺大錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，以后精挑細(xì)選買房的難度也在增加。

如何看待中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)？有輿論指出中國(guó)樓市市值相當(dāng)于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大泡沫。這種說(shuō)法過(guò)于夸張和缺乏支撐。中國(guó)樓市經(jīng)歷了風(fēng)云激蕩的20年，商品房累計(jì)銷售金額約在65萬(wàn)億元，其中絕大部分為2010年之后所銷售。因此，中國(guó)樓市市值可能在120萬(wàn)億－150萬(wàn)億元。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2015年底中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均財(cái)富約14.5萬(wàn)元，其中不動(dòng)產(chǎn)占比約65%?？紤]到中國(guó)居民銀行儲(chǔ)蓄等動(dòng)產(chǎn)的規(guī)模，我們也可大致推算出不動(dòng)產(chǎn)市值。截止到2016年底，中國(guó)個(gè)人住房按揭余額和公積金貸款余額相加約20萬(wàn)億，從按揭率、按揭違約率和按揭早償率看，迄今為止，盡管中國(guó)樓市局部泡沫化，但總體金融風(fēng)險(xiǎn)基本可控，只要調(diào)控節(jié)奏得當(dāng)，中國(guó)金融體系有充裕的斡旋余地來(lái)應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整。

如何看待中國(guó)樓市的庫(kù)存狀況？這輪樓市回暖，大約是在2015年9月份開始，在2016年全年維持了高熱度。因此去庫(kù)存化剛剛經(jīng)歷了5個(gè)季度，去化約2.5億-3億平米。但從2016年全年的在建面積、新開工面積和待售面積看，中國(guó)樓市的去庫(kù)存化問(wèn)題略有緩解但并未根本逆轉(zhuǎn)。樓市庫(kù)存不僅存在于商品房，很可能也存在于保障房和棚改房領(lǐng)域。樓市巨大庫(kù)存不是短期形成的，也絕非可迅速消化的問(wèn)題。

如何看待中國(guó)樓市的負(fù)面沖擊？樓市的發(fā)展有諸多好處，例如改變了城市面貌、改善了居民居住條件、激勵(lì)了土地財(cái)政、帶動(dòng)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)、為基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)建設(shè)充實(shí)了財(cái)力等。但其也有負(fù)面影響。一是弱化了認(rèn)真做好實(shí)體經(jīng)濟(jì)的吸引力，二是不利于居民收入分配。往往做十年企業(yè)，上十年班，不如炒一套房。無(wú)心實(shí)業(yè)、無(wú)心敬業(yè)，熱衷炒房可能對(duì)整個(gè)社會(huì)造成了較大傷害和財(cái)富過(guò)度集中。炒樓和炒股一樣都具有奇妙的加大中國(guó)貧富差異的功能，樓市導(dǎo)致財(cái)富向富者加速集中，炒股導(dǎo)致中小投資者財(cái)富被大量洗劫。富愈富，貧愈貧，引發(fā)的問(wèn)題并不局限在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

如何看待中國(guó)樓市調(diào)控的未來(lái)趨勢(shì)？許多人習(xí)慣地認(rèn)為當(dāng)下的樓市調(diào)控仍可能淪為“空調(diào)”。諸多跡象顯示，此輪政策組合拳不可能逆轉(zhuǎn)。短期看，限購(gòu)限貸等的行政手段和市場(chǎng)手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供應(yīng)，打擊市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期不會(huì)手軟；長(zhǎng)期看，做好全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)、完善個(gè)人所得稅和試行房地產(chǎn)稅也是必然選擇。房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制正在有序形成。因此，政策環(huán)境已使得炒房者沒(méi)有什么可乘之機(jī)。

如何看待和中國(guó)樓市相關(guān)的金融環(huán)境？有幾點(diǎn)是明顯的，一是隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息和縮表，其他國(guó)家的央行也將被迫收緊流動(dòng)性，中國(guó)央行也不例外，流動(dòng)性可能穩(wěn)中趨緊，利率趨升。二是金融要穩(wěn)要活，金融監(jiān)管強(qiáng)化和金融風(fēng)險(xiǎn)宣泄并行，房地產(chǎn)去杠桿去庫(kù)存仍將延續(xù)。三是各種穩(wěn)健的現(xiàn)金管理計(jì)劃的收益率將持續(xù)上升，有可能替代房產(chǎn)成為更實(shí)際可選的投資選擇。在北歐、日本和中國(guó)香港都曾出現(xiàn)過(guò)樓市的重大拐點(diǎn)，領(lǐng)先于樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)之前大約2－3個(gè)季度，這些經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了M2增速跌破10%的現(xiàn)象。當(dāng)下中國(guó)M2增速已從高速增長(zhǎng)逐漸回落至10.2%，并且看上來(lái)增速還將放緩。此外就是利率和匯率的變動(dòng)，相信銀行理財(cái)收益率很快將升至5%甚至更高，而人民幣匯率則可能相對(duì)穩(wěn)定。這將逐漸迫使大多數(shù)人意識(shí)到，穩(wěn)健的準(zhǔn)現(xiàn)金產(chǎn)品是拐點(diǎn)期的王者。

結(jié)論是，中國(guó)一度風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)爆發(fā)增長(zhǎng)期可能已在逐漸遠(yuǎn)去，一度神話的炒房暴富術(shù)可能也將明顯退潮，次貸危機(jī)后一度異常寬松的貨幣政策也在明顯轉(zhuǎn)向。這些因素決定了繼續(xù)炒房慣性思維，有可能不僅無(wú)趣，也可能危險(xiǎn)而無(wú)益?，F(xiàn)在需要喚醒的意識(shí)是，不要再以為錢不值錢，隨著美聯(lián)儲(chǔ)和中國(guó)央行陸續(xù)告別高速發(fā)鈔期，錢會(huì)越來(lái)越值錢，掙錢會(huì)越來(lái)越不容易，過(guò)于高估的不僅是樓市，也有岌岌可危的科技股泡沫。